温铁军：房地产金融化推高社会成本，城镇化不能翻版城市化【温言铁语】

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📝 学习笔记

1.城乡融合是一个长期有争议的话题，也是涉及到长期战略的。城乡关系在1985年开始突破，当时提出打破城乡二元结构，加快城市化发展战略。

2.2005年，明确提出了发展县域经济的战略，支撑县域经济的两大支柱分别是中小企业发展和城镇化。

3.在2001年和2003年之后，大量的外资涌进中国，需要相对比较集中的占有土地，形成工业区，形成产业集群，导致外资拉动型或者叫做外需拉动型高增长。

4.在城市化发展战略讨论上，已经明确倾向于在农村的城镇化发展为主，支撑县域经济，但实际上是这个阶段外资大量进入，带动高增长。

5.城市集群化的发展需要大量占有农村土地。推动城市集群发展，需要大量基础设施，以形成一小时经济圈。

6.在城市集群上叠加产业集群，以扩大发展规模。当推动城镇化发展战略时，实际上走出的是一个大都市特大城市、都市圈和城市群等等。

7.从1985年到2005年，中国在突破城乡二元结构方面讨论了20年左右，最终形成了一个城镇化发展战略。

大量地征战土地带来预算外收入同时也带来了房地产资本崛起，各大金融机构积极配合房地产资本崛起，进而带动了房地产的金融化。

8.进一步推进城市化以房地产的资本扩张，带动房地产金融化，成为刺激经济的老的经验。房地产过度扩张、金融化造成了严重的制度成本，导致了一系列问题，如婚姻家庭问题和生育问题。

9.现在主张进一步推进城市化和乡村振兴，只有城乡融合实现，才能让产业留在县域，共同去创业创新，实现人与自然和谐共生。

10.过度扩张、形成金融化的房地产行业需要得到正视和引导。房地产金融化导致房地产过度扩张，严重制约了房价的下降。

11.城乡融合战略是解决当前城市化问题的关键，应成为具体政策并落实到基层。

12.新型城镇化需要以人为核心，发展新型县域经济，而不是以房地产资本扩张为中心的老的城市化。“十四五”规划下应进一步强调城乡融合战略的实施和发展。

房地产金融化导致房产价格畸形，推高社会成本，如婚姻成本上升、农村人文衰败等。城镇化不能照搬西方城市化模式，应是城乡融合的新型城镇化，避免资本向城市集聚、风险向乡村转嫁。